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Fiscalité de la SCPI

Immobilier papier
Mis à jour le 10 Juin. 2023 à 13h28

L’imposition des SCPI est importante, elle n’est pas éligible à ce jour à la « flat tax » de 30 % sur les revenus du capital. Donc si vous êtes dans la classe moyenne, avec un TMI de 30 % et en comptant les prélèvements sociaux de 17,2 %, vous devrez reverser à l’état 30+17,2 = 47,2 % !
Donc près de la moitié de vos loyers partiront en impôt, et cela peut être pire en fonction de votre situation.
Heureusement, il existe de nombreux outils permettant de réduire cette imposition élevée. Nous allons les détailler.

Sommaire :

Les SCPI à crédit

Les SCPI sont un des rares produits d’investissement pouvant être financé à crédit. La plupart des banques les considèrent comme des biens immobiliers.
Cependant, obtenir un crédit n’est pas si facile, car cela n’est pas une demande classique. De plus, les banques vous pousseront à financer leurs propres SCPI. Dans ce cas, une seule solution : faire jouer la concurrence.

L’intérêt du financement à crédit est de pouvoir profiter de l’effet de levier : vous pouvez investir dès le départ une grosse somme avec peu de moyens.
Si vous trouvez un bon crédit sur 15 ou 20 ans, il est même possible de ne rien débourser pour le remboursement de vos crédits. En effet, la « technique » ici est de rembourser votre crédit par les loyers que vous toucherez.

Exemple : Vous souhaitez investir 100 000 € dans la SCPI Pierval Santé, soit 100 parts à 1 000 € l’unité. En 2019, elle vous aurait versé en moyenne 421 €/mois dans notre exemple. Pour financer cet investissement, vous payez cash 15 000 € et le reste avec un prêt de 85 000 € sur 20 ans à 1,7 %, assurance comprise. Ce prêt vous coûtera 418 €/mois.
Au final, pour chaque mois et si rien ne change, vous sortirez 418 € et vous gagnerez 421 €, soit une différence de 3 €.

  • L’intérêt fiscal

Vous pouvez déduire les intérêts de vos emprunts lors de la déclaration des revenus de votre SCPI.

Les SCPI en assurance-vie

Les SCPI peuvent être intégrées dans une assurance-vie. Les avantages sont très nombreux :

  • La rente est immédiate (pas de délai de jouissance).
  • Le prix d’achat est égal au prix de revente.
  • Vous pouvez revendre vos parts du jour au lendemain.
  • Fiscalité de l’assurance-vie très intéressante.
  • Pas de minimum + fractions de part possible.

Cependant, il existe quelques inconvénients, comme les frais d’entrée et les frais annuels, ce qui provoque une réduction du nombre de vos parts sur le long terme.
De plus, vous n’êtes pas associé à la SCPI, c’est votre assureur qui est le copropriétaire. Le fait de passer par votre assureur est problématique, car vous empilez les risques (sur les locataires, sur la société de gestion, et donc aussi sur l’assureur).

  • L’intérêt fiscal

Il s’agit du plus gros avantage de l’assurance-vie. Si elle a plus de 8 ans, il est possible de sortir chaque année une partie des bénéfices sans avoir à payer d’impôts sur le revenu.
Vous devrez seulement vous acquitter des prélèvements sociaux de 17,2 %. En comparaison avec les 47,2 % de mon exemple précédent (TMI 30 %), le gain fiscal est gigantesque.

Les SCPI en démembrement

Un bien immobilier est constitué de deux éléments :

  • La nue propriété : Le bien est à vous, vous pouvez le vendre mais vous ne pouvez pas l’utiliser.
  • L’usufruit : Vous ne possédez pas le bien, mais vous pouvez l’utiliser, que ce soit pour vous loger ou pour le louer.

Il s’agit du même fonctionnement qu’un viager : vous possédez un bien (nue propriété), mais seule la personne ayant l’usufruit peut profiter de ce bien. A sa mort, l’usufruit vous revient.
Dans le cas de la SCPI, vous pouvez réaliser un démembrement pour ne garder que la nue propriété. Vous posséderez alors les parts, mais vous ne pourrez pas toucher de loyer le temps du démembrement.

Comme pour le viager, vous finirez par récupérer l’usufruit. C’est à vous de choisir la durée du démembrement à l’achat.
En contrepartie du manque de loyer, vous obtiendrez un rabais sur le prix de la part. Plus la durée est importante, plus le rabais sera intéressant. Voici une moyenne du rabais que vous pouviez obtenir en janvier 2020 :

Durée du démembrement

5 ans

7 ans

10 ans

12 ans

Moyenne du rabais constatée

-19,1 %

-24,9 %

-31,8 %

-34,3 %

  • L’intérêt fiscal

Vous devez payer des impôts dès que vous touchez un loyer, or s’il n’y a pas de loyer, il n’y a pas d’impôt !

Romain Mero
- Coach EnBourse
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