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Fiscalité de location meublée sur le marché immobilier

Appartement meublé
Mis à jour le 10 Juin. 2023 à 13h28

Louer son appartement équipé d’un mobilier complet et fonctionnel vous permet de réaliser de très fortes économies d’impôt.

Sommaire :

Présentation

La location meublée est à privilégier dans des locations temporaires, là où la location nue sera plutôt adaptée aux locations longues pour en faire une résidence principale.

Votre logement devra disposer au minimum d’un lit complet, de rideaux ou de volets, de plaques de cuisson, d’un four, d’un réfrigérateur et congélateur, d’ustensiles de cuisine, de tables et chaises, de sièges, d’étagères, de luminaires et tout le matériel d’entretien ménager nécessaire pour votre logement.
La durée du bail est également réduite par rapport à une location nue : de 3 ans à 1 an minimum (9 mois en cas d’étudiant). Dans le cas d’un « bail mobilité », la durée peut davantage être réduite : de 1 à 10 mois maximum.

Le risque étant plus important, le dépôt de garantie passe de 1 à 2 mois.
Les avantages fiscaux de ces locations peuvent être conséquents, l’essentiel de ces dispositifs vous est donné ci-dessous.

La LMNP

Créé en 1949, la location meublée non professionnelle (LMNP) est l’un des dispositifs d’optimisation les plus anciens.
La LMNP permet de louer en meublé ces logements, mais aussi des chambres au sein de résidences (de tourisme, senior, en EHPAD…). Pour bénéficier de ce régime, il est nécessaire de se déclarer au Greffe du Tribunal de Commerce à l’aide du formulaire CERFA PO i.
Votre foyer ne doit pas générer plus de 23 000 € de recettes liées à cette activité, ou alors ces recettes doivent être inférieures à la moitié de vos autres revenues. Si aucunes de ces conditions n’est réunies, vous devenez un professionnel (LMP).

Fiscalité et LMNP

Le LMNP permet de déclarer ses recettes sous le régime du micro-BIC. Cela vous procure un abattement de 50 % sur vos loyers : donc seule la moitié de vos loyers sera imposée. Pour rappel, avec la location nue, vous pouvez utiliser le régime du micro-foncier permettant un abattement de « seulement » 30 %, contre 50 % en LMNP. Pour bénéficier du micro-BIC, vos revenus locatifs ne doivent pas dépasser 70 000 € (ou 170 000 € en cas de location saisonnière).
Comme pour la location nue, vous pouvez choisir le régime réel et ne pas bénéficier de l’abattement. Cela peut être avantageux si vos dépenses sont importantes (travaux notamment) : vous pourrez alors les déduire de vos recettes pour réduire vos impôts.

Statuts LMNP et LMP sur le site des impôts :

Statuts LMNP et LMP sur le site des impôts

La location nue vous exonère de TVA (20 %). En ce qui concerne la LMNP, cela est généralement le cas, sauf pour certaines prestations offertes en plus de la location. Cela peut être des prestations fournies par certains hôtels, résidences de tourisme, villages de vacances, ou dans un cas plus général, si vous offrez au moins trois des quatre prestations suivantes : petit déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture du linge, et réception de la clientèle.
Attention, dans le cas du LMNP et dans la majorité des cas, vous devrez payer un nouvel impôt, à savoir la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE).

LMNP et récupération de la TVA

Dans le cas où vous n’êtes pas exonéré de TVA sur les loyers, la LMNP peut vous permettre, sous conditions, de récupérer le montant de la TVA payé lors de l’achat de votre logement, soit à peu près 16 %.
Pour cela, vous devez acheter un logement neuf offrant certaines prestations, le confier à un exploitant pendant 9 ans, puis conserver le bien pendant 20 ans minimum.

LMNP et amortissement

Un autre avantage important du LMNP est sa possibilité de lisser vos dépenses (sur 5 à 7 ans pour le mobilier, 20 à 30 ans pour l’immobilier). Vous pourrez alors faire passer une partie du montant de vos investissements en charge chaque année, réduisant ou supprimant votre impôt sur les revenus locatifs.

Loi Censi-Bouvard – Neuf et location meublée

Pouvant se compléter au LMNP, la loi Censi-Bouvard permet de réduire son imposition de 11 % du prix d’achat du logement dans la limite de 300 000 €. Cette réduction est lissée sur 9 ans. Attention, l’amortissement présenté précédemment n’est pas compatible avec la loi Censi-Bouvard.

Aucun plafond de ressources ou de loyers n’est imposé avec ce dispositif, cependant seuls certains biens de résidences spécialisées peuvent être financés : EHPAD, résidence étudiante, de tourisme classée, d’affaire ou senior.
De fait, vous louez votre logement à l’exploitant de la résidence pendant toute la durée de la défiscalisation.

Romain Mero
- Coach EnBourse
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