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Fiscalité de location nue sur le marché immobilier

Appartement vide
Mis à jour le 10 Juin. 2023 à 13h28

Il existe de nombreux dispositifs permettant de réduire son imposition dans l’investissement locatif. Nous allons en lister quelques uns, en vous donnant les informations les plus importantes à connaître pour les sélectionner.
Attention, les lois changent aussi vite que les ministres qui souhaitent apposer leur nom à un dispositif… les choses peuvent donc changer d’une année sur l’autre.
Dernière chose : les dispositifs suivants ne sont compatibles qu’avec des locations nues.

A lire aussi : Fiscalité location meublée

Sommaire :

Loi Pinel – Neuf

Le bien que vous souhaitez acquérir doit se situer dans une zone tendue (zone A à B1) et les ressources des locataires doivent être plafonnées (plafond dépendant de la zone géographique et de la composition du foyer). De plus, les loyers ne doivent pas dépasser un plafond déterminé chaque année.
Si vous respectez ces contraintes, vous pouvez prétendre à une réduction d’impôt lissée au choix sur 6, 9 ou 12 ans dont le montant total s’élève respectivement à 12, 18 ou 21 % du prix d’achat du logement (ou bien 23, 29 ou 32 % dans le cas de l’Outre-mer) dans la limite de 300 000 €.

Bien sûr, vous devez vous engager à louer votre bien durant toute la durée de la défiscalisation.

Loi Pinel – Ancien

Il existe une version de la loi Pinel pour l’ancien, cependant elle est moins plébiscitée, car très contraignante.
Outre les bénéfices et contraintes du Pinel classique, le bien ancien doit être dans un état dégradé et invivable : vous devrez réaliser de gros travaux afin de lui redonner un aspect d’appartement neuf respectant des critères énergétiques précis.

Loi Denormandie – Ancien

Le gouvernement ayant acté le manque d’engouement pour le Pinel ancien, il a été décidé de réduire les exigences au niveau des travaux exigés, mais demande en retour de réaliser des travaux à hauteur de 25 % minimum du prix d’acquisition du bien (l’économie d’impôt porte sur l’ensemble des dépenses).
Les avantages fiscaux sont les mêmes que dans le Pinel. Les zones couvertes sont différentes et couvrent principalement le centre des villes de taille moyenne et il n’est plus nécessaire que le bien soit dans un état de délabrement avancé.

Loi Malraux – Ancien

La loi Malraux permet d’investir dans des secteurs sauvegardés afin de préserver le patrimoine français de qualité. Ces logements se retrouvent pour la plupart dans les centres villes.

Si vous investissez en secteur sauvegardé, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt de 30 % du montant des travaux réalisés. Si vous investissez en ZPPAUP (zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager), vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt de 22 % du montant des travaux réalisés. La limite des travaux est de 100 000 € par an.

Loi Cosse – Ancien et neuf

Ce dispositif permet aux propriétaires de bénéficier d’une déduction fiscale sur les loyers pouvant aller de 15 à 85 %.
Pour en bénéficier, vous devez avoir signé une convention avec l’Anah vous engageant à louer votre appartement à des foyers modestes, à un niveau de loyer limité. L’engagement est d’une durée de 6 ans (ou 9 ans dans le cas de travaux).
Votre logement doit respecter un bon niveau de performance énergétique.

La réduction fiscale dépend de l’emplacement de votre bien et du type de convention sélectionné :

Type
de convention

Zones
A, Abis, B1

Zone
B2

Zone
C

Intermédiaire

30 %

15 %

Social/Très social

70 %

50 %

50 %*

Intermédiation locative

85 %

85 %

85 %**

Déficit foncier – Ancien et régime réel uniquement

Le déficit foncier permet de réduire ou supprimer l’imposition de vos revenus (fonciers ou non) dès que vous avez effectué des dépenses pour votre logement, telles que des travaux.

La loi vous permet de déduire toutes les charges liées à votre logement des loyers perçus. Cela peut être donc des travaux, mais aussi des frais d’agence ou de notaire liés à vos revenus fonciers, mais également certaines assurances… Le tout dans la limite de 10 700 € par an.
Si vos revenus sont plus faibles que le déficit, le reliquat pourra être reportable jusqu’à 6 ans. Vous pouvez ainsi réaliser de gros travaux sur une année et bénéficier du déficit sur plusieurs années afin de réduire ou supprimer votre imposition.

Bonus : vous pouvez cumuler le déficit foncier avec le Pinel ancien et le dispositif Cosse avec travaux. Vous pouvez aussi l’utiliser en complément pour le Denormandie et le Malraux, mais seul l’excédent de travaux des dispositifs précédents est pris en compte.

Romain Mero
- Coach EnBourse
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