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SCPI (Société Civile en Placement Immobilier) de rendement

building, grue et rendement de l'investissement
Mis à jour le 10 Juin. 2023 à 13h29

Placement en vogue ces dernières années, les SCPI de rendement vous permettent d’investir dans de l’immobilier d’entreprise.
Avec les SCPI, vous devenez copropriétaires d’un ensemble de biens. Elles sont gérées par une société de gestion à votre place, vous n’avez donc rien à faire, si ce n’est toucher tous les trimestres les loyers encaissés !
Les SCPI ont de nombreux avantages par rapport à un investissement immobilier en direct. Tout d’abord, à moins d’avoir un gros capital, il ne vous sera pas possible d’acheter tout un immeuble de bureau ou une clinique par exemple. Cela vous permet donc une diversification importante dans l’immobilier.
De plus, le fait d’être plusieurs investisseurs permet de lisser grandement le risque. Sans parler du gain de temps et du stress en moins ; tout est géré à votre place.
La SCPI étant fortement fiscalisée, vous pouvez utiliser une des nombreuses techniques permettant de réduire son imposition.
A lire aussi : Fiscalité de la SCPI
Il existe également des SCPI résidentielles dont l’intérêt est principalement fiscal.
A lire aussi : SCPI de défiscalisation

Sommaire :

Les secteurs d’activité

Nous pouvons classer ces SCPI en trois groupes :

Type
de bien

Commerces

Bureaux

Spécialisés

Rendement

Bonne (4-5%)

Élevé (>5%)

Variable

Risque

Emplacement

Conjoncture

Lié au secteur

Pour les SCPI spécialisées, nous pouvons trouver des SCPI de santé (EPAD, cabinet médical…), d’hôtels, de logistique…
Il existe également des SCPI investissant dans tous les domaines possibles de façon opportuniste.
Vous pouvez donc vous diversifier fortement au sein des SCPI d’entreprise en ciblant plusieurs secteurs.

Diversification géographique

Un autre point de diversification concerne la localisation des biens en portefeuille de la SCPI. La plupart se retrouvent en France, et même très souvent en Île de France, mais nous retrouvons de plus en plus des SCPI investissant à l’international, principalement dans la zone euro.
Outre la puissance de la diversification, investir à l’étranger vous donne droit à un autre intérêt fiscal : vous ne paierez pas les cotisations sociales et vous diminuerez dans de nombreux cas votre imposition sur le revenu.

La structure du capital

Il existe des SCPI à capital fixe et à capital variable.
Dans le cas des SCPI à capital fixe, le nombre de parts est limité. Les achats/reventes se réalisent via un carnet d’ordre directement entre les acheteurs et les vendeurs. Il n’y a aucune garantie sur le “juste” prix de la part.
Dans le cas des SCPI à capital variable, de nouvelles parts sont émises pour satisfaire les nouveaux acquéreurs. Les achats/reventes se réalisent via la société de gestion à un prix fixe et régulé (+/-10% de la valeur de reconstitution). Cependant, en cas de crise, la revente peut prendre du temps.
De part leur simplicité et leur valorisation au juste prix, les SCPI à capital variable sont les plus adaptées pour débuter.

Comment investir ?

Pour acquérir des parts de SCPI, vous pouvez vous tourner vers un CGP (conseiller en gestion de patrimoine). Si votre investissement est important (>100 000 €), il vous sera possible de négocier une rétrocession de commissions (1-2 %) car le CGP se rémunère via la société de gestion de la SCPI.
Vous pouvez également investir par internet si vous vous sentez à l’aise, ou via votre banquier si jamais la SCPI souhaitée est commercialisée par votre banque.
Ces produits sont faits pour du long terme. La différence entre le prix d’achat et de revente est importante (~10 %), vous devez être sûr de pouvoir les garder sur plusieurs années. De plus, il existe toujours un délai de jouissance avant de toucher vos loyers, qui peut durer en moyenne de trois à six mois.

Valorisation et rendement

L’immobilier est souvent présenté comme un investissement sûr. Cependant, rien n’est sûr en investissement. Dans les années 1990, la France a subit une importante chute des valeurs immobilières : les SCPI n’y ont pas échappé.
Cela étant dit, la valorisation des SCPI reste historiquement stable dans le temps. À tel point que la revalorisation du prix des parts des SCPI ne couvre qu’à peine l’inflation.
L’intérêt financier de ces SCPI, c’est évidemment la rente importante, nous sommes ici sur un produit de rente.
Ci-dessous, vous avez l’évolution du prix moyen de la part sur 38 ans, avec le taux de rendement et la valorisation de votre investissement si vous aviez réinvesti tous vos loyers.
Il s’agit de données provenant de l’indice « EDHEC IEIF Immobilier d’entreprise France » compilant un panier de SCPI.
Performance moyenne des SCPi
Le rendement moyen des loyers sur 38 ans est de 6,42 % par an. La revalorisation moyenne des parts sur 38 ans est de 2,04 % par an, alors que sur la même période l’inflation moyenne était de 2,79 %.
Le rendement total (revalorisation + rente) était donc de 8,47 % par an.

Imposition

L’imposition des SCPI est importante, elle n’est pas éligible à ce jour à la « flat tax » de 30 % sur les revenus du capital. Donc si vous êtes dans la classe moyenne, avec un TMI de 30 % et en comptant les prélèvements sociaux de 17,2 %, vous devrez reverser à l’état 30+17,2 = 47,2 % !
Donc près de la moitié de vos loyers partiront en impôt, et cela peut être pire en fonction de votre situation.

Romain Mero
- Coach EnBourse
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